La figura del contratto preliminare ad effetti anticipati è il portato di una prassi contrattuale sviluppatasi soprattutto nel settore delle compravendite immobiliari al fine di fornire uno strumento idoneo a soddisfare sollecitamente determinate esigenze delle parti, in particolare la disponibilità del bene per il promissario acquirente e la disponibilità di una somma di denaro per il promittente alienante. Tale esigenza si verifica, ad esempio, quando il promittente venditore deve portare a termine procedimenti amministrativi di regolarizzazione urbanistica dell’edificio o terminarne la costruzione o estinguere ipoteche o mutui; per altro verso, la figura soddisfa l’interesse del promissario acquirente ad ottenere la disponibilità del bene quando non sono ancora concluse le operazioni per ottenere la liquidità necessaria al pagamento del corrispettivo. (Cass. n. 28621/2015).
Il contratto preliminare ad effetti anticipati non è un tipo a sé stante di contratto ma è un vero e proprio contratto preliminare (ovvero un contratto ad effetti obbligatori), al quale si applica, ad esempio, la tutela prevista per il promissario acquirente dall’art.1218 C.c. La disciplina del contratto preliminare ad effetti anticipati è, dunque, la disciplina del contratto preliminare. Tale impostazione teorica, conforme all’importante pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione civile (S..U. n.1720 del 27/02/1985), spiega anche perché il promissario acquirente non possa considerarsi dal punto di vista civilistico possessore del bene, a differenza dell’acquirente, essendo al più un detentore qualificato (Cass. S.U. n.7930 del 27/03/2008; Cass. n.9896 del 26/04/2010; Cass. n.24290 del 14/11/2006).
Ne consegue che il contratto preliminare ad effetti anticipati si caratterizza come contratto inidoneo a produrre gli effetti propri del contratto definitivo. Mediante tale accordo le parti manifestano e concretamente realizzano esclusivamente l’intento di anticipare non gli effetti del contratto di compravendita, ma solo quelle prestazioni che delle obbligazioni nascenti dalla compravendita costituiscono l’oggetto, id est la consegna della res ed il pagamento del prezzo, quali, ex artt.1476 e 1498 C.c., sono poste a carico, rispettivamente, del venditore e del compratore. (Cass. S.U. n.7930 del 27/03/2008).
Con la sentenza n.7930 del 27/03/2008 le Sezioni Unite Civili hanno risolto il contrasto giurisprudenziale sorto in relazione alla qualificazione giuridica del potere di fatto sulla cosa spettante al promissario acquirente al quale viene consegnata la cosa promessa in vendita prima della stipula del contratto definitivo. In alcune pronunce, infatti, la giurisprudenza di legittimità aveva ammesso una deroga al principio generale in virtù del quale, nel caso di attribuzione del godimento di un bene per effetto di una convenzione, l’accertamento del possesso idoneo all’usucapione dipende dalla natura degli effetti reali od obbligatori del contratto. Tale deroga, in particolare, consisteva nell’affermazione per cui, nel caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita con immediato trasferimento del bene, si deve ritenere che le parti abbiano concluso un patto accessorio ad un contratto ad effetti obbligatori, quale è il preliminare, convenendo di anticipare gli effetti del trasferimento del diritto che costituisce oggetto della pattuizione definitiva. L’anticipazione degli effetti comporterebbe, conseguentemente, il trasferimento del possesso in modo che il promissario acquirente immesso e rimasto nella disponibilità dell’immobile per vent’anni acquista il diritto di proprietà per usucapione.
Le Sezioni Unite, partendo dall’osservazione per cui il possesso non può essere trasferito per contratto separatamente dal diritto del quale esso costituisce l’esercizio, hanno, invece, confermato il diverso orientamento giurisprudenziale, già affermatosi nel 2006 (Cass. n. 24290 del 14/11/2006), in base al quale la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha natura di detenzione qualificata, assistita dalla consapevolezza che l’effetto traslativo non si è ancora verificato, piuttosto che dall’animus possidendi idoneo a fondare l’acquisto del diritto per usucapione.
Il passaggio logico-giuridico attraverso il quale viene risolto il contrasto giurisprudenziale risulta particolarmente interessante e originale laddove, accettando una tesi dottrinaria espressamente richiamata, viene proposta una ricostruzione del contratto preliminare ad effetti anticipati come ipotesi di collegamento negoziale. Al contratto preliminare puro, in altre parole, vengono collegati due o più contratti tipici individuati, con riferimento alla consegna del bene, nel contratto di comodato e, con riferimento al pagamento anticipato, totale o parziale, del prezzo, nel contratto di mutuo gratuito. Trattandosi di collegamento negoziale, ogni contratto mantiene una propria causa pur convergendo, unitamente agli altri contratti, all’interno di un’unica operazione economica.
Il promissario acquirente è, quindi, titolare di un diritto personale di godimento che non gli consente di acquisire la veste di possessore, né di maturare l’acquisto del diritto reale per usucapione. Va, tuttavia, precisato che la stessa Corte non esclude che vi possa essere un mutamento del titolo del possesso, pur negando valore dirimente in tal senso al pagamento integrale anticipato del prezzo.
L’anticipata consegna del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita pone anche la questione interpretativa, qui rilevante, dell’identificazione del soggetto sul quale grava l’obbligo di custodia ai sensi dell’art. 2051 C.c. In ordine alla responsabilità di cui all’art. 2051 C.c. la Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Sez. U, n. 12019 del 11/11/1991), ha sin dal 1991 affermato che custode non è necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo assumere la posizione e la responsabilità del custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della cosa. Va, tuttavia, chiarito che la disponibilità di fatto è conseguenza della disponibilità giuridica del bene, per cui la consegna anticipata a cui non corrisponda alcun effetto traslativo non è di per sé idonea a generare la responsabilità per custodia del promissario acquirente, mentre la configurazione della consegna anticipata in termini di comodato collegato con il contratto preliminare puro lascia aperta la possibilità di individuare nel promissario acquirente il custode della cosa. (Cass. n. 28621/2015).