Contratto preliminare di preliminare
Con l’espressione contratto preliminare di preliminare si fa riferimento alla conclusione di un accordo che precede la stipula del contratto preliminare, contenente pattuizioni obbligatorie verso la stipula del definitivo.
La giurisprudenza di legittimità ha negato la validità di un accordo ripetitivo, (Cass., sentenza n. 8038/2009), nel caso in cui si ipotizzi che tra il primo e il secondo preliminare vi sia completa identità: in tal caso, mancando un contenuto nuovo in grado di dar conto dell’interesse delle parti e dell’utilità del contratto, il contratto deve ritenersi nullo per mancanza di causa.
Al contrario deve escludersi la nullità del contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, di modo che l’assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di “preliminare di preliminare” potrebbe riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto.
Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 4628/2015
In ordine all’ammissibilità del cd. contratto preliminare di preliminare sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4628/2015, attraverso la quale è stato ricomposto un contrasto da tempo presente in giurisprudenza.
Ad un primo orientamento più restrittivo (cfr. Cass. n. 8038/2009), che diffidava della configurabilità di un momento contrattuale anteriore al preliminare, se ne contrapponeva un secondo, più possibilista, che ammetteva le ipotesi di c.d. “preliminare aperto“, ritenendo possibile una tripartizione delle fasi che conducono alla stipula del definitivo.
Secondo le Sezioni Unite stabilire se la formazione di un accordo che riguardi solo i punti essenziali del contratto di compravendita (Cass. 23949/2008; Cass. n. 2473/2013; Cass. n. 8810/2003; Cass. n. 3856/1983) sia sufficiente a costituire un contratto preliminare suscettibile di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c., è questione di fatto che può risultare di difficile discernimento.
Si rinvengono, infatti, non poche massime secondo le quali ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori (Cass. n. 14267/2006; Cass. n. 11371/2010).
Quindi anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell’attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto (Cass. n. 910/2005; Cass. n. 20701/2007).
Al contrario ben può verificarsi l’ipotesi in cui dietro la stipulazione contenente la denominazione di “preliminare del preliminare” (nel senso che la conclusione dell’accordo precede la stipula del contratto preliminare) si ravvisino situazioni fra loro differenti, che delineano figure contrattuali atipiche, ma alle quali corrisponde una “causa concreta” meritevole di tutela.
Per questo, in ultima analisi, le Sezioni Unite hanno affermato il principio di diritto per cui in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica di inadempimento.
Egli deve ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. (Cass. ordinanza, n. 07868/2019)